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富榮基金林華顯:樓市限購(gòu)限貸溢出效應(yīng)往何處去?
2016年10月21日
  作者:林華顯   來(lái)源:權(quán)益投資部

 

國(guó)慶長(zhǎng)假期間,包括北京、廣州、深圳、蘇州、廈門等20多個(gè)熱點(diǎn)一、二線城市出臺(tái)了房地產(chǎn)調(diào)控政策,主要是針對(duì)本地戶籍和非戶籍進(jìn)行限購(gòu)限貸。熱點(diǎn)城市樓市收緊,溢出效應(yīng)會(huì)往何處去呢?其他城市繼續(xù)深化房牛抑或股市反彈?本文將進(jìn)行探討。

2010-2011年上一輪限購(gòu)大潮看,限購(gòu)城市未來(lái)一年商品房銷售皆出現(xiàn)了萎縮,全國(guó)商品房銷售增速也明顯放緩(如下圖)。

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從購(gòu)房屬性看,資產(chǎn)荒下金融屬性明顯增強(qiáng),居民加杠桿購(gòu)房日益成為主流。

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熱點(diǎn)城市限購(gòu)限貸,預(yù)計(jì)對(duì)銷售量將會(huì)有明顯負(fù)面影響。

2015年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出房地產(chǎn)去庫(kù)存至今,成效顯著。1-8月份,全國(guó)商品房銷售面積87451萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)25.5%,商品房銷售額66623億元,增長(zhǎng)38.7%。但也看到,熱點(diǎn)一二線城市銷售額占據(jù)近半,去化周期不足一年,房?jī)r(jià)出現(xiàn)泡沫化趨勢(shì),但三四線城市去庫(kù)存卻依然仍重而道遠(yuǎn),銷售面積增速低于全國(guó)平均水平,全國(guó)房屋施工面積仍然在高位。

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因此,在一二線城市防止樓市過熱和泡沫而出臺(tái)限購(gòu)限貸的調(diào)控措施同時(shí),三四線城市繼續(xù)鼓勵(lì)去庫(kù)存的政策思路可預(yù)見不會(huì)改變。

2010-2011年上一輪限購(gòu)政策大潮看,一二線城市限購(gòu)對(duì)三四線城市溢出效應(yīng)表現(xiàn)較為分化。

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在一二線城市房?jī)r(jià)引漲示范效應(yīng)和資產(chǎn)荒背景下,三四城市房地產(chǎn)去庫(kù)存仍然面臨著有利的市場(chǎng)機(jī)遇,需要政策鼓勵(lì)。

10日,國(guó)土資源部、發(fā)改委、公安部、人保部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合召開新聞發(fā)布會(huì),對(duì)《關(guān)于建立城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加規(guī)模同吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶數(shù)量掛鉤機(jī)制的實(shí)施意見》進(jìn)行了解讀,我國(guó)將允許進(jìn)城落戶人員在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部自愿有償退出或轉(zhuǎn)讓宅基地。11日,國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于印發(fā)《推動(dòng)1億非戶籍人口在城市落戶方案》的通知,“十三五”期間,城鄉(xiāng)區(qū)域間戶籍遷移壁壘加速破除,配套政策體系進(jìn)一步健全,戶籍人口城鎮(zhèn)化率年均提高1個(gè)百分點(diǎn)以上,年均轉(zhuǎn)戶1300萬(wàn)人以上。除極少數(shù)超大城市外,全面放寬農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶條件。鼓勵(lì)房地產(chǎn)去庫(kù)存的政策來(lái)得恰逢其時(shí)。預(yù)計(jì)配套政策也將會(huì)陸續(xù)出臺(tái),釋放三四線城市經(jīng)濟(jì)活力。

近幾年,一二線城市人口凈流入,除深圳等少數(shù)城市外,普遍明顯放緩甚至停止增長(zhǎng)。城鎮(zhèn)化人口流入歷史任務(wù)可能將主要由三四線城市承擔(dān)。

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鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城,促進(jìn)一二線城市人口務(wù)工人員回流,有持續(xù)人口流入的三四線中的城市房地產(chǎn)發(fā)展前景更佳,也有助于消化三四線城市房地產(chǎn)庫(kù)存。從居民不斷加杠桿的強(qiáng)化商品房的金融屬性可以看出,三四線城市仍然是資產(chǎn)荒中不可或缺的資產(chǎn)配置選項(xiàng)。當(dāng)然,這需要后續(xù)數(shù)據(jù)跟蹤驗(yàn)證。

如果三四線城市房地產(chǎn)沒有從一二線城市限購(gòu)限貸中體現(xiàn)出明顯的溢出效應(yīng)和政策紅利,房地產(chǎn)市場(chǎng)整體平穩(wěn)降溫(不能是硬著陸),則證券市場(chǎng)資金分流壓力降低并不排除反彈可能,這從自2012年以來(lái)樓市與股市階段性負(fù)相關(guān)(如下圖)中得到一些期待。

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